关于三亚市保障性住房情况的调研报告

——2021年8月26日在市七届人大常委会第五十二次会议上

市人大常委会城建环保工委

根据市人大常委会2021年工作计划安排，结合市委部署开展的“查堵点、破难题、促发展”活动，我们城建环保工委在常委会分管领导张羽飞副主任带领下，开展了我市保障性住房情况专题调研工作。通过向市政府相关组成部门了解收集相关资料；到崖州湾科技城、山林君悦小区、三亚国际旅游岛人才创业基地、海棠区人大附中保障房和海棠创业人才保障项目等地现场调研，以及网上查找、借鉴兄弟省市有关保障性住房方面经验做法，形成了专题调研报告。现将具体情况报告如下：

一、三亚市住房保障基本情况

（一）相关文件政策法规情况

根据市住建局提供的有关资料，自2011年至2021年5月，我市共出台了有关保障性住房文件政策法规14件，其中现行生效执行的文件政策法规9件，已废止的历史性文件政策法规5件。（详见附件一）

（二）保障房建设、分配情况

我市保障性住房主要类型有：配租型的公租房（含廉租房），配售型的经济适用房和限价商品房，以及一部分安置房，共三大类。截止2021年5月，各类保障性住房项目共45个，累计开工建设各类保障性住房43057套，建筑面积约402.3万平方米，总投资188亿元，累计完成投资约178亿元。按照“三级审核、两级公示”的审核程序，共分配保障性住房房源41169套，其中公共租赁住房13783套，经济适用住房11467套，限价商品住房8576套，安置房7343套（详见附表1）。另，目前在建计划项目有3个，分别为海棠区创业人才项目、抱坡新城片区（南区）项目、三亚市南新农场安居工程项目，计划建设住房11459套，其中保障性住房5226套，安居型商品住房6233套（详见附表2）。根据省委省政府的工作部署和《三亚市人民政府办公室关于印发<三亚市安居型商品住房建设试点工作方案>的通知》要求，计划启动一批安居型商品住房项目建设（详见附表3）。

（三）保障房运行管理情况

我市保障性住房由市住建局下属单位市住房保障管理中心具体管理，办理合同签订、租金收缴、房源退出、小区维保维护等有关业务，同时联系物业公司加强对在管保障性住房小区的物业服务，做好安全保障、环境卫生等工作。

公租房租金全额缴入市财政局账户，由市财政局统一管理，市住建局承担租金催缴义务，对拒不缴纳租金家庭，依照有关规定予以处理。

后续管理方面。一是市住建局联合市资规局、市场监督管理局、市民政局、市人社局及市车辆管理部门对公租房租住家庭和租赁住房补贴领取家庭进行资格复核；二是不定期开展入户调查，对于不符合保障性住房申请条件的家庭，及时发现，及时取消其资格。对于退出的房源，统一从轮候家庭中，通过抽签、摇号等方式确定住房资格，进行再次分配。

（四）下一步保障性住房规划和建设情况

根据《海南省人民政府办公厅关于开展安居型商品住房设试点工作的指导意见》，按照安居型商品住房工作要求，结合我市人口增长、引进人才和经济发展等情况，“十四五”（2021-2025年）期间计划新建安居型商品住房25000套。同时，省住建厅2021年下达我市10000套安居型商品住房建设任务。经统筹，分别在布甫教师房项目、“同心家园”三十一期等项目中予以落实。

二、三亚市保障性住房规划、建设、管理方面存在的问题和不足

住房问题是重要的民生问题。保障性住房建设是国家解决中低收入群众住房困难，实现“住有所居”的重大惠民工程。近些年来，我市开展的住房保障工作，虽然做了大量工作，取得了一定成效，但仍存在一些问题和不足。

（一）保障房规划布局不尽合理，配套设施不完善

国家对保障性住房的规划布局有明确的政策规定，但实际很多保障性住房规划建设在偏远的城郊，相对城市主城区，生活配套设施滞后，交通、商业、学校、医疗服务站、垃圾中转站、农贸市场、公交线路等公共服务设施没能同步建设，建成后迟迟不能交付，造成保障家庭的生活、就业、看病、子女上学等方面存在诸多不便，并变相增加了生活成本，甚至造成有些保障房空置无人申请或是申请到了也没有去入住。比如位于吉阳区东北部的三亚国际旅游岛人才创业基地。

(二)保障房建设制约要素多、征地拆迁难度大，交房周期长

近些年来，我市保障性住房建设资金的主要来源渠道偏窄，没有真正形成一种“政府主导、多方参与”的投融资渠道。一是保障性住房需求大，建设任务重，建设资金需要量巨大，且回收周期长，有的资金支持难以到位，社会融资越来越困难，资金保障形势不容乐观，制约了金融支持保障性住房建设的可持续性。二是保障性住房实行政府定价、限价，利润微薄甚至没有利润，使得保障性住房建设的低收益与风险不相匹配，无法形成建设资金投入产出的良性循环，影响了社会资金和金融机构参与的积极性。三是在用地方面，普遍存在着规划选址难、征地拆迁难等问题，尤其是近年来征地拆迁户对补偿期望值高、要价高，协调难度大，拆迁周期长。前期的征地拆迁等支出和政策处理难度进一步加大，严重影响了工程建设进度，也增加了保障性住房成本。比如有市民网上反映2012申请通过的的公租房到去年已经8年了还没有分配到，2013年申请通过的购买限价商品房到去年7年多了，也没有买到。　  

（三）保障房申请渠道单一，工作流程缺乏透明度

在历年开展保障性住房申报工作时，均只是收集纸质申报资料，后由人工登记审核，没有开展网上平台申请渠道，易造成材料丢失，同时工作效率较低。也存在申请公告发布时间过短，许多市民刚得知公告信息，申请就结束了的情况。比如有市民网上吐槽山林君悦小区人才房申请公告才一天，有的申请资料还未准备好、有的还在送资料的途中、有的还在排队等候递交资料，因先到先得、房源有限，就被告知申请结束了。此举，引发部分市民质疑暗箱操作，提前知道内部消息的人员购买走了。

(四)保障对象界定难，准入与退出机制还不够完善

随着社会经济的发展，保障范围不断扩大，符合申请条件人员也日益增多。但现阶段，居民收入多样化，且不公开透明，社会诚信体系还不健全，住建、民政、金融、公安、税务、人社等相关部门之间信息共享不充分，隐形收入难以查证，非固定收入难以量化，只能采取入户调查、邻里走访、信函索证、张榜公示等传统方法认定家庭收入状况，给界定城镇低收入、住房困难家庭信息的搜集、核实和动态管理等带来了很大的难度，难以保证认定结果的科学性、准确性。从调研情况看，在实际操作中，表现在两个方面：一是家庭收入和住房面积都要按人均来计算，确定家庭人口数是关键问题。但大多数家庭都存在户口本、房产证登记的人口数与实际人口数不相符。如分家不分户、分户后父母由多个子女轮流或均摊赡养、女儿出嫁后户口不转等现象。个别家庭利用政策漏洞，通过增加人口数，降低人均收入和人均住房面积，以达到申请条件。二是保障对象家庭经济收入难核定。对有固定单位的保障对象，可深入其单位了解，准确掌握家庭收入情况。但对没有固定单位，又不定时定点从事一定劳动的保障对象，只能凭其本人申报的收入数量结合家庭生活状况来评估，难以准确核定家庭收入。如有的经济条件还算可以的家庭为了纳入廉租住房保障范围，短期内压缩支出，所有现金都不存入银行，制造极度困难的假象，以达到补助目的，违背了中央政策的宗旨和公平原则。此外，保障性住房的退出机制也不够完善。以廉租房为例，我市廉租住房管理办法明文规定了退出的条件，但可操作性不强。特别是申请廉租房的人群中，部分家庭，即使生活稍有改善，但仍买不起房或不愿意买房，主管单位不能也无法将其硬性迁出，形成了“申请到廉租房等于获得了实物分房”，改变了廉租房的本来意义。还有一些廉租房，承租申请审核后，因承租户的联系方式改变，无法联系上承租户，已空房超过半年多，使得这些廉租房没有发挥应有的作用。

（五）后续运行管理还不够到位，公共基础设施作用发挥不充分

在一些经济适用住房小区，由于保障对象都是中低收入群体，租金收取缺乏强制手段，所缴租金有限，少数小区按时足额收取租金已存在困难，日常卫生、安保等物业管理难以为继。由于廉租房住户都是城镇困难家庭，廉租住房对象群体普遍受教育程度不高，加上宣传不到位、住户不理解，部分业主观念落后，用户对实行专业化的物业管理的作用不了解，总想只要服务不愿出钱，扰乱了正常的管理秩序，在小区物业管理上存在很大难度。在一些配售型小区保障房和同小区商品房两者不共用园区，将保障住房与同小区的商品房隔开，不能共享配套基础设施和公共设施，如有市民网上反映位于三亚迎宾路中段海螺岭路的同心家园12期保障房为万科湖畔项目，万科代建的保障房项目（万科湖畔三期1、2、3号楼）与其商品房楼盘（万科湖畔三期4、5、6、7、8、9、10、11号楼）用围墙和门禁隔离，导致保障房住户不能共享同一楼盘的公共基础设施。
   （六）法规政策还不够完善，可操作性不强

我市虽然制定了一系列有关住房保障方面的文件法规政策，但在执行过程中还存在一些可操作性问题。安居型商品住房已纳入到保障房范畴，但还处在建设起步阶段，我市虽然根据《海南省人民政府办公厅关于开展安居型商品住房设试点工作的指导意见》制定了《三亚市安居型商品住房管理暂行办法》，但这一房源类型的政策规定执行还需要时间和实践检验。

三、我们的意见和建议

住房保障是社会保障的重要组成部分，保障房已经成为政府在住房领域实施社会保障的重要载体。政府通过国家、社会等多种干预手段，解决困扰百姓的住房问题，不断改善民生、改善人居环境、维护广大群众利益、促进社会和谐发展。三亚市作为建设海南自由贸易港排头兵，在打造标杆城市的过程中，不断增强市民的幸福感、获得感，为更好的解决市民心中的堵点、难点问题，推进我市住房保障工作，我们提出以下意见建议：　

（一）加强研判，科学制定保障房建设规划，确保保障房建设数量和质量

一要加强对保障性住房制度的研究，进一步厘清保障性住房的概念与范围，促进各种保障方式之间的过渡与衔接，正确处理好政府与市场、保障房与商品房的关系，既要保障中低收入住房困难家庭的住房，也要促进房地产市场的持续健康发展。二要提高规划编制水平。建议市政府及有关部门在充分调查摸底的基础上，根据财政承受能力和我市城镇居民住房水平，按照“当前可承受、未来可持续”的原则，加快出台住房保障专项规划，合理确定建设规模、各类保障性住房构成比例和年度建设计划。三要探索多种建设模式。关于保障性住房建设模式问题，各地有着不同的做法。有的地方是“小集中、大分散”，有的地方是“大集中、小分散”，有的地方是在普通商品房中配建，有的地方是成片集中建设。建议市政府及有关部门根据我市的实际情况，不断总结经验，加紧研究出台符合我市实际情况的更有针对性的政策措施，指导规范保障性住房建设。四要加大保障性住房用地供应力度。建议市政府向省政府有关部门反映，在下达保障性住房目标任务的同时，及早配套下达保障性住房用地专项指标。要科学编制用地计划，坚持集约节约用地的原则，合理利用存量建设用地，确保新增用地指标。建立保障性住房建设用地审批绿色通道，简化审批流程，优先保障保障房建设用地需求。选择多种方式重点供应保障安居型商品住房或公租房建设用地：一是在供应住宅用地时，优先保障安居型商品住房或公租房用地供应，专项用于安居型商品住房或公租房建设，安居型商品住房采取“限房价、竞地价”，通过“招拍挂”的方式出让；二是鼓励利用已供未用的存量商品住宅用地建设安居型商品住房或公租房，或将存量商品住宅转型为安居型商品住房；三是是通过购买或合作分成的形式将企业原有商业用地、公共服务用地，工业用地或交通用地，通过改变土地用途，变性为安居型商品住房建设用地。五要加强保障住房建设现场监督管理，增加现场工程质量监督工作力量，确保保障性住房工程质量，让受助者住得安全、住得放心、住得开心。

(二)拓宽融资渠道，加大保障性安居建设工程投入力度和实施进度

在资金保障方面：要在认真落实保障性安居工程现有资金来源的基础上，进一步采取措施，拓宽资金渠道。一是加快投融资体制机制创新，吸引信贷资金、社保基金、保险资金、社会资金等多元化资金进入，拓宽融资渠道，满足大规模建设保障性安居工程的资金需求。二是创新财政支持方式，积极探索支持市城投公司成立专门负责建设、运营、管理公共租赁住房等保障性住房的分公司。通过投资补助、贷款贴息等方式，引导企业通过银行贷款、发行企业债券、社会投资等筹集建设资金，支持现有企业进行保障性住房建设、运营和管理，缓解财政资金压力。三是落实税费优惠政策，努力降低保障性安居工程成本，增加保障性住房建设利润，形成建设资金投入产出的良性循环，调动社会资金和金融机构参与的积极性。在加快实施进度方面：一要针对征地、拆迁等问题，做好项目前期准备工作，协调解决工作实施中的重点难点问题。要重视项目储备，提前筹划今后五年的项目。二要严格目标责任制，按照市委、市政府下达的建设指标任务和提出的时间节点要求，定期检查通报各保障住房建设进展情况、资金落实情况等，排查项目建设缓慢、基本建设手续不全等问题，规范项目资金使用，完善项目建设手续，加快推进工程进度，对工作推进不力者实行责任追究。三要建立协调工作机制。住房保障工作涉及到市住建局、市发展改革委、市财政局、市资规局等多个部门，各有关部门要进一步明确工作职责，注重协调配合，加大财政支持、土地供应、工程质量、房源分配等各个环节的执行力度。

（三）充分利用网络平台等媒介，拓宽申请渠道

要贯彻落实“全国公租房信息系统建设工作座谈会”精神和相关要求，一是充分利用网络平台、报纸、广播、电视、公众号等媒体广泛宣传我市保障房政策、各类保障房申请条件、申请资料、申请方式和各类保障房拟建项目、在建项目、交付项目、申请渠道、申请方式等（包括项目选址、保障房类型、数量、拟建时间、竣工时间、适用保障对象、销售（承租）价格、申请时间、分配时间、交付时间等要素），让市民根据自身的条件熟知自己能否申请、申请哪个类型、哪个位置、准备哪些资料、预期什么时间可以申请，在哪申请、怎么申请。二是在官方网站建立保障房管理系统公开申请、查询平台，包括各类保障房信息、申请人数、资格审核通过人数、分配人数、轮候位数等，切实服务于民，提高工作效率和工作质量，让市民心中有数，少跑路，有期盼。三是结合组织力量，通过市、区、社区、小区传统渠道，一级一级传达、一级一级报送，确保不会或不方便使用媒介的适保弱势群体不错过、不落下。

(四) 严格申请、退出制度，全力保障公平，体现保障成效

保障性住房建设体现的是政府和全社会对弱势群体的关怀，要以群众为根本，在核定保障对象环节要建立一套完善的准入、退出和轮候机制。明确什么人、什么家庭能够达到保障要求，自身条件改变或保障标准变化后不再享受保障如何退出，下年度能够达到条件的排队等候。建立健全住房保障对象档案，对廉租住房保障对象实施动态管理。要积极探索、健全和完善廉租住房制度。在全面推进廉租住房制度的基础上，研究新情况、新问题，不断完善，形成一个比较健全的廉租住房制度。建立廉租对象认定标准的调整机制，在财力许可的情况下，合理确定廉租住房保障标准，逐步扩大廉租住房覆盖面，为更多的老百姓谋福利。在发放适当租房补贴的前提下，要尊重低收入者的个人选择，不能强迫他们居住廉租房。不能随意扩大或者缩小廉租房的适用范围，要避免廉租房成为培养懒惰和依赖思想的温床。要建立长效监督体系，对申请资格、审批条件加强监控，核查保障对象收入、名下房产、车辆等信息，并定期公示和复查，对于不符合条件的，及时清退，资料缺失的，及时补交；增设举报通道，严肃查处出借、出租、出让和改变使用性质等违规情况，以制度、法规来保证廉租房的入住公平性。对造假者一经发现，采取取消住房保障资格、腾退违规享受的保障性住房，记入不良行为记录，并追究法律责任。对符合退出条件者，要求其及时主动退出，否则依法定程序强制退出。建立廉租房租赁管理机构和廉租房监督机构相分离的制度，前者负责租住者的资格认定和日常管理，后者负责监督管理机构和承租者的违法行为查处。　

(五)加快配套设施建设步伐，探索改进后续运行管理办法

建议市政府及各有关部门认真研究总结当前保障性住房在配套建设上还存在的不足和问题，切实按规划完善和落实配套建设。要加强部门间的沟通协调，及时研究解决在交通、电力、供排水、教育、医疗等方面建设管理中遇到的问题。按照“宜居”要求，精心设计保障性住房小区内的配套设施，比如道路硬化、小区绿化、农贸市场、健身娱乐等，为入住者提供满意的服务。保障房建设只是第一步，还要“搬得进、住得起、管得好、退得出”。“管”是一个重要问题，低收入家庭聚居的保障房社区，物业费远低于市场价，如何保证不出现环境脏乱差等问题，需要不断探索改进管理办法，不断提高保障性住房管理精细化水平。一是采用物业管理与社区管理相结合方式，一些社会属性的事务由社区网格管理承担；二是保障房小区配建商业用房，用这部分收益补贴物业费用。三是探索由市城投公司组建开发REITs（房地产信托投资基金）产品，将部分保障房小区（如三亚国际旅游岛人才创业基地等）资产委托给市城投公司运营，并对小区进行精细化管理。

（六）进一步修订完善相关规章制度，加强可操作性

建议市政府及各相关部门针对有关住房保障方面的法规政策在执行过程中暴露的问题和不足，进行认真研究总结，根据实际情况，不断修改完善相关法规政策。密切关注跟踪还处在建设起步阶段的安居型商品保障住房实施情况，对照《三亚市安居型商品住房管理暂行办法》和实际出现的各种情况，进一步细化修订完善，以规范我市安居型商品住房的建设和管理。