关于我市保障性住房建设管理情况的调研报告

― 2017年7月28日在市七届人大常委会第五次会议上

三亚市人大常委会城建环保工委  

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

    根据市人大常委会2017年工作要点安排，市人大常委会城建环保工委于2月底至3月初，组织工委委员和市住建局等有关部门负责人，在市人大常委会副主任张羽飞的带领下，深入到保障住房在建建筑工地及已建成部分限价商品房、经济适用房、廉租房和公共租赁房住宅小区，采取实地察看、听取汇报，座谈交流，走访和查阅有关资料等方式对我市保障房建设管理情况进行了调研。现将调研情况报告如下：

    一、基本情况

    （一）我市保障性住房建设情况。为贯彻落实中央和省委、省政府关于保障性安居工程的工作部署，市政府从2008年开始实施保障性住房建设，截至2016年12月，我市通过集中建设、定向代建、企业配建、分散建设等方式落实各类保障性住房项目44个，共建设各类保障性住房37714套，完成省下达三亚市保障房总建设任务36202套的104%，建筑面积约425万平方米，累计完成投资158亿元，占总投资210亿元的75%。其中政府统一建设（含企业配建）项目建设各类房源23602套，已竣工分配16790套，还在建设中的有6812套。

    （二）各类保障性住房分配情况。我市保障性住房建设主要有廉租房、经济适用房、限价商品房、公共租赁房和安置房五类，政府集中建设分配入住的有：1、廉租房2933套，入住2933户，主要入住对象是无住房或自住面积低于13平方米，家庭人均可支配收入低于8760元；2、经济适用房5045套，入住5045户，主要入住对象是无住房或自住面积低于16平方米，家庭人均可支配收入低于17520元；3、限价商品房4397套，入住4397户，主要入住对象是公务员及本市户籍的中等偏下收入住房困难人员；4、公租房2732套，其中田独高新工业区同心家园十期2411套，房源有每套38、51、58平方米三种，出租对象是海棠湾免税店、亚龙湾热带天堂森林公园、亚龙湾五号酒店、三亚天城度假酒店等企业员工，市住房保障中心以每平方12元出租，每个房间住4-6个员工不等。从2013年至2016年12月租金共收入2100万元；三亚市妙林田洋片区同心家园六期321套，出租对象是引进人才（107套）、市财政局、市政府法制办、市边检局、南航等单位工作人员；5、安置房1533套，入住1533户，主要入住对象是拆迁安置户。

    （三）各类保障性住房需求情况。根据初步统计，“十三五”期间我市保障性住房需求共有46302套，其中：1、已审检合格的轮候人员7368户（经济房2355户、限价房1113户、公租房3900户），除去在建可分配的经济房1704套、限价房488套、公租房3389套，房源缺口为1787套（经济房651套、限价房625套、公租房511套）；2、企事业单位自建保障性住房项目收储房源需求，截止目前，我市企事业单位申报自建保障性住房有10个项目3802套正处于前期筹划阶段；3、新增各类人员保障性住房需求，根据市住建局对我市各类人员保障性住房需求的调查，结合市人社局、市统计局等单位的数据，测算我市2017-2020年的保障性住房新增需求共计40713套。

    （四）我市保障性住房销售价格的确定。主要是根据《海南省保障性住房暂行管理办法》（琼府〔2010〕66号）第三十三条规定，经济适用房和限价商品住房实行政府指导价管理，经济适用住房具体销售价格按区域土地取得和开发平均成本、税金、利息和利润（不超过3%）等因素确定。限价商品房具体销售价格按土地出让价格和开发成本、建筑安装成本、税费和利润（不超过6%）等完全成本因素确定。

    二、主要做法及取得成效

    市政府高度重视保障性安居工程的实施，把保障性住房建设作为我市拉动经济，改善民生的重点工程，从土地供应、规划条件、建设资金、政策扶持等方面对保障房建设予以了优先安排和大力支持，积极推进，大力实施，规范管理，取得了较好成效。

    （一）加强组织领导，健全工作机构。保障性安居工程是一项民生工程、德政工程，也是实现“住有所居”的重要内容。为了加强对保障性住房的建设管理工作，市政府成立了保障性住房建设工作领导小组，市长担任组长，下设办公室，具体负责住房保障工作的组织、协调、领导、监督。2011年又成立了三亚市住房保障管理中心，具体负责住房保障工作的建设、分配及管理，明确任务责任。

    （二）制定规章制度，强化建设管理。为规范、健康、可持续地推进保障性住房建设管理工作，市政府在加快保障性住房建设的同时，根据国家和省相关政策法规，先后制定了《关于加强三亚市保障性住房建设管理工作的通知》、《三亚市保障性住房资金管理暂行规定》、《三亚市保障性住房申报审核工作方案》、《三亚市限价商品住房管理暂行办法》、《三亚市经济适用房管理办法》等保障性住房管理制度，初步形成了我市保障性住房建设、管理的政策体系，使我市保障性住房工作有章可循、有法可依，逐步建立起建设管理的长效机制。

    （三）着力组织实施、建设成效明显。为加快推进保障性住房建设、市政府及有关部门在土地供应、资金筹备等方面想了许多办法，采取了多种方式，作了不少工作。一是在土地方面以划拨、基准价出让及利用企业自有用地等方式确保土地供应；二是在资金筹供方面，市政府及有关部门提前计划，制定各期工程的筹资方案，通过政府拨借、预收房款、银行贷款、公积金、社会企业投资等多渠道筹集建设资金，确保了保障性住房建设资金需求；三是在项目建设方面通过集中建设、定向代建、分散建设和企业配建等方式，推进保障性安居工程建设确保房源供应。由于积极推进，大力实施，保障性住房建设取得较好成效，大大改善了居民居住条件；四是在项目建设过程中完善配套设施，方便群众生活。市政府除了确保供水、供电、通讯、有线电视等基础设施达到同步使用要求外，还要求幼儿园、医疗、商业、公交点等公共配套设施与保障性住房项目同步规划，同期建设、同时交付使用，满足住户基本生活需求，给小区住户日常生活带来了便利。

    （四）加强申报审核，确保分配公正。为了保证住房保障分配工作的“公开、公平、公正”，确保真正惠及需要保障的对象，我市保障性住房严格按照“三级审核、两级公示”的审核程序，采取公开抽签或公开摇号方式的形式。在每一次分配前，召开相关部门、相关人员会议，研究制订科学的分配方案和抽签规则，并经市公证处认可，报市政府批准后实施。分配方式，分配结果都按规定向社会公开，主动接受社会监督，确保分配公正。

    （五）建立信息系统，完善档案管理。为加强对保障性住房的管理，市政府投入资金建立了保障房全生命周期信息系统，并和房改房、商品房系统联网，实现全市无缝隙对接查询，动态监测住房保障对象住房变化情况。我市还根据住房城乡建设部的要求，建立了住房保障对象“一户一档”档案和住房保障房源“一套一档”档案。在建好纸质档案的同时，同步建立了电子档案，方便档案的查阅及信息更改。

    三、存在问题

    近年来，我市住房保障工作平稳有序推进，保障性住房建设取得较好成效，基本建立了覆盖面广、类型齐全的保障性住房供应体系和分配公平的建设管理机制，全市住房困难群众住房条件得到明显改善。但也存在一些问题和困难，主要表现在：

    （一）配建项目审定不严，有些项目建设缓慢。我市自2010年起鼓励和引导房地产企业参与保障性住房建设，通过企业配建代建的方式建设保障性公共租赁住房、经济适用住房和限价商品房住房。此举确保了保障性住房建设用地供应，缓解了政府财政投入的压力，完善了我市住房保障体系，丰富了保障性住房建设方式，取得了一定成效。但由于确定企业配建代建项目时，没有认真对企业的建设资金、土地性质、责权责负等进行审核，有些项目与政府签订协议后，因企业资金短缺、或被法院查封、或被列入房地产整治，项目建设进展缓慢。如三亚旭城房地产开发有限公司配建的同心家园十七期项目已被法院查封，且超过协议交付使用时间1年3个月，又如三亚大兴春光投资有限公司配建的同心家园十一期经济适用房项目因企业资金短缺原因项目停工，目前超过协议交付使用时间1年4个月等项目，造成同心家园十一、十七、十九、二十七期共2448套经济适用房和公共租赁房无法按时交付使用。

    （二）公共租赁房监管不够到位。公共租赁房是国有资产，既改善住房困难户的居住条件，又增加财政收入。田独高薪工业园区同心家园十期2411套公共租赁房，现住户由大部分旅游企业员工和小部分散户居民组成，各企业提供给本单位员工居住的宿舍，人员居住密集（每套住有4-8人不等），流动性大，素质参差不齐，消防通道堆积垃圾杂物，人为损坏公共设施频繁。加上监管不到位，没有认真对居住人员确认身份，没有对企业获得的住房和实际居住人员进行调查核对，造册登记，是企业用于员工自住还是转租获利，情况不明，缺乏规范管理手段。

    （三）征地拆迁工作力度不够。征地拆迁工作是保障性住房建设的重要一环，由于我市有些保障性住房建设项目征地拆迁工作力度不够，没有把握好时机积极推进，影响了项目工程建设进度和配套设施建设。如：位于三亚市海螺农场一路一巷的“同心家园”二十九期（一期）项目，于2014年10月开工，占地面积50.22亩，建筑面积92290.05平方米，计划建有廉租房150套，公租房260套，安置房430套，累计849套。该项目第三标段存在问题包括：一栋民用建筑尚未拆除，一栋拆除后尚未清理，其中尚未拆除的（粉红色外墙）民用建筑由于征地原因经拆除部分成为危房，尚有两位老人在危房内居住，至今还没有依法彻底拆除，既不安全，又严重影响“同心家园”二十九期（一期）第三标段工程进度。又如：“同心家园”五期，由于项目的征地拆迁工作不及时不彻底，至今仍有南区正门前等地段拆迁尚未完成，影响了五期周边市政配套道路建设。

    四、意见建议

    （一）认真梳理存在问题，加快项目建设进度。市政府及主管部门要认真对同心家园十一、十七、十九、二十七期等项目存在的问题进行梳理，针对问题采取有效措施督促企业加快项目建设进度。一是建议将三亚旭城房地产开发有限公司配建的同心家园十七期项目退出保障房建设计划，市政府相关部门核实该企业享受过何种优惠政策，依法取消已享受的政策，并将其计入房地产企业信用档案，停止对该企业资质年检。同时对于不认真履行协议，没有按时完成配建、代建保障性住房任务的企业，不予发放商品房预售许可证；二是要依法采取有效措施，加快推进我市企事业单位申报自建10个项目3802套保障性住房建设，确保房源供应多元化；三是要认真组织专业审计人员依规对同心家园九期配建限价商品房土地出让价格和开发成本、建筑安装成本、税费和利润等进行审计，尽快确定销售价格，尽早安排符合限价商品房分配条件对象入住。

    （二）进一步加强对公共租赁房的监管。为了管好用好公共租赁住房，确保国有资产安全和规范使用。一是市政府及主管单位市住房保障中心要加强对公共租赁住房小区和小区物业监管管理，督促小区物业做好环境卫生和爱护公共财物等方面的宣传教育工作，增加巡查次数和监控设备，加强对公共设施和环境卫生的管理，确保小区公共设施安全以及环境卫生干净整洁有序；二是要积极组织有关人员定期或不定期对公共租赁住房进行检查，深入到每套住房住户登记姓名和所在工作单位等信息，并到企业调取企业员工工资发放花名册一一核对查实，对企业或个人弄虚作假，违反规定转租获利的，要严厉处理，除追缴违规所得资金外，取消企业所有公共租赁住房资格，确保公共租赁住房规范使用；三是严格引进人才资格审核，规范公共租赁住房分配；四是在公共租赁住房的分配方面，要适当照顾户口无法在三亚落户，享受不到其他保障性住房分配政策，长期在行政单位、医疗系统等单位工作的人员，消除他们居住的后顾之忧。

    （三）采取有效措施，继续推进征地拆迁工作。保障性安居工程是一项民生工程，为了加快在建项目建设进度和保障性住房配套设施建设，市政府及主管单位市住建局要采取有效措施，尽快解决二十九期项目建设中存在的征地拆迁问题，推动项目的进展，确保项目在规定的时间内完成建设任务。同时组织力量启动同心家园五期遗留征地拆迁工作，完善五期周边市政道路配套设施建设，缓解高峰期的交通压力，方便住房保障对象出行和生活。

    （四）加强保障房动态管理和后续建设。要继续加强对保障房入住后的动态管理，对违规出售保障性住房等行为，按相关规定予以处理。同时要认真筹划抓好“十三五”期间我市保障性住房建设的各项工作，特别是土地的规划和储备工作，确保我市保障性住房可持续发展。